ラブホテルファンド.com http://www.lovehotel-fund.com/ ラブホテルファンドで、愛をお金に変えてみませんか？ ja Copyright 2008 Sat, 05 May 2007 15:22:58 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ラブホテルファンドの仕組み ラブホテルファンド「HOPE」は、倒産隔離を図った匿名組合契約です。 当事者の一方（匿名組合員）が相手方（営業者）の営業のために出資をなし、その営業より生じる利益の分配を受けることを約束する契約形態をいいます。 つまり、営業者が匿名組合員から集めた財産を運用して利益をあげ、これを分配するのが匿名組合契約ということです。 日本においては商法535条に規定されている組合形態です。 ラブホテルファンドの全体の流れは下記の通りです。
  • 出資者と営業者の間で、匿名組合契約を締結
  • 出資者から営業者へ出資金の払い込み
  • 営業者が対象ホテルを取得・所有
  • 営業者から運営会社へ業務委託
  • 営業者は対象ホテルの売り上げを受領
  • 営業者は出資者へ分配金を配当（年２回）
  • 出資金の償還
つまり、一括して集めたお金を、ラブホテルに投資し、利益を年２回配当。 その配当利率が8.4％から12％という高利率であるというのが、このラブホテルファンドの仕組みです。]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_1.html http://www.lovehotel-fund.com/post_1.html ラブホテルファンドとは Wed, 02 May 2007 17:02:01 +0900 ラブホテルファンドの配当 ラブホテルファンドの配当利回りは優先出資者の出資額に対して、１期目8.4％（上限）を予定しています。 ２期目以降はデット（いわゆる金融機関からの借入を設定し、有効に活用することで（融資を受けることで）、対象物件を追加取得し、ファンドの運用規模を拡大し、２期目以降の優先出資に対する配当は12％となる予定。 つまり、１年目は8.4％、２から５期目は12％の利回りになるということです。 たとえば、10口500万円を出資した場合のモデルケースを考えます。 　１期目配当　8.4％　420,000円（予定） 　２期目配当　 12％　600,000円（予定） 　３期目配当　 12％　600,000円（予定） 　４期目配当　 12％　600,000円（予定） 　５期目配当　 12％　600,000円（予定） ５年間の総配当利回りが、56.4%（予定）になるということです。 ５年間の総分配額はなんと282万円（予定） これは、あくまで分配金のお金ですので、元金を含んでいません。 元金を含めると、出資金500万円が５年間で、782万円（予定）になるということです。 この低金利の時代に、５年で1.5倍になる金融商品はなかなかありませんよね？ ちなみに、もっと出資額を増やした場合は、下記のようになります。 20口1000万円出資した場合 ５年間の総配分額が、564万円（予定） 出資金が５年間で1,564万円（予定） 銀行に定期預金に預けてもほとんど利子は付きませんし、株式投資も素人が出を出すには、まだまだハードルが高いです。 これだけの利回りがある金融商品、ラブホテルだからこそ、といえるのかもしれません。]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_2.html http://www.lovehotel-fund.com/post_2.html ラブホテルファンドとは Wed, 02 May 2007 17:02:19 +0900 ラブホテルファンドの運用 ラブホテルファンドの「HOPE」は、昨日今日はじめたファンドではりません。 2005年１月より運用を開始し、３年目を迎えています。 過去に募集したファンドも完売し、現在は、シリーズ運用額91.78億円、総出資者は4500名を超え、運用対象物件は14棟にまで増えました。（2007年2月現在） 配当実績についても、年間配当利回り8.4％をすべて実現しているなど、非常に信頼のおけるファンドといえます。 それぞれのファンドのリピート出資者は全体の40％になります。 ラブホテルファンドが収益になると気が付いた、数多くの出資者・投資家が、リピートしているということからも、非常に評価されている金融商品であるといえます。 ＞＞実際の投資ホテルはこちらで確認できます ]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_3.html http://www.lovehotel-fund.com/post_3.html ラブホテルファンドとは Wed, 02 May 2007 21:43:18 +0900 ラブホテルファンドのラブホテル運営 ラブホテルファンドの運営は、ラブホテル運営を20年以上の実績を持つ、専門会社が行っています。 ラブホテルのカウンセリング、マーケティング・デューデリジェンス、コンサルティング、オペレーション、マネージメントなどラブホテル運営に関する全体最適を追求する高品質なサービスの提供を実現させています。 具体的に事業内容として、下記のサービスをあげています。
  • ラブホテルの経営、運営受託及び代行
  • ラブホテルの企画、設計、経営及び運営コンサルタント業務
  • ラブホテルの客室整備、機械及び、用具ならびに用品の卸、小売販売
  • 飲食店の経営及び運営受託及び代行
  • 煙草、酒類、食料品、清涼飲料水、日用雑貨品の卸、及び小売販売
  • 前各号に付帯する一切の事業
文字通り、ラブホテルとラブホテル周辺の事業はお任せということですね。 ノウハウもたくさんあるので、諸経費を安く運営できるのが、このラブホテルファンドの魅力のひとつのようです。]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_4.html http://www.lovehotel-fund.com/post_4.html ラブホテルファンドとは Wed, 02 May 2007 21:55:03 +0900 ラブホテルファンドの物件選定ノウハウ ラブホテルファンドの対象物件の選定基準は、そのラブホテルが将来どれだけの収益性を生み出すか、ということにつきます。 主な選定基準は２つあります。 ■　一定のエリア内にレジャーホテルが集積し、『地域自体の集客力』が高いこと ■　立地エリアが良いこと * 都心部物件の場合：駅周辺の繁華街エリア * 郊外型物件の場合：高速道路インターチェンジ周辺エリア 全国約27,000棟あるホテルの中から、独自のルート、ラブホテル運営20年の株式会社コムエイのノウハウを駆使し、投資利回り12%以上の優良ホテルを選定・取得いています。 通常の不動産市場に流れる前に、早く正確な情報を得られることと、何よりも独自のノウハウを持っていることが強みです。]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_5.html http://www.lovehotel-fund.com/post_5.html ラブホテルファンドとは Wed, 02 May 2007 22:00:39 +0900 ラブホテルファンドの配当・元本へのリスク 優先・劣後出資方式を採用する事により、優先出資者への元本を優先的にお支払することで元本毀損のリスクを低減しております。 つまり、今回のラブホテルファンド総額20億円に対して、16億円で物件の売却が可能であれば、優先出資者への元本は100％保証されることになるのです。 もっと簡単にいえば、仮にファンドの運用がうまくいかなくなったとしても、ラブホテル本体の売却益で、元本保証を可能にする、という方法です。 現在、ラブホテルを取り巻く市場環境は、外資系金融機関をはじめ国内外よりさまざまな企業が注目し、参入をしています。 このような状況を考えると、５年後の運用満了時には、対象物件は、物件購入価格よりも高い値段がつく可能性が十分にあり、そのために元本は保証される可能性が極めて高いといえます。 ・・・と言いながら、100％の元本保証をしているわけではないので、投資前にはきちんと資料やセミナーで概要を確認して下さいね。]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_6.html http://www.lovehotel-fund.com/post_6.html ラブホテルファンドとは Wed, 02 May 2007 22:08:19 +0900 ラブホテルファンドの運用終了後は？ ラブホテルは、リファイナンス（ファンドへの売却）、市場への売却といういずれかの方法を取り、出資者への出資金償還を想定しています。 リファイナンスとは、対象ラブホテルを新しいファンドに売却する、つまりラブホテルファンドをまた別の形で運用をする、ということですね。 ラブホテルの寿命がどれくらいなのかはわかりませんが、少なくとも５年間後に、リニューアルをして、常に新しくファッショナブルにしていかないと、ラブホテル業界で生き残っていくのも難しいでしょうから、懸命な判断なのではないでしょうか？ ５年後に利益分を含めて、再投資をすればいいだけの話ですけれども。 市場への売却というのは、その名の通り、ラブホテル自体を売却してしまうということですね。 昨今のオフィスビル等の一般用途不動産の利回り低下によって、ラブホテルへの投資を検討する国内外の金融機関、投資会社、不動産会社、大口投資家等が増えてきています。 このようなラブホテル投資に参加する関係者への売却も、十分可能性としてはありますよね。 ５年後のラブホテルやラブホテルをとりまく社会情勢によって、出口が２つあるということは、その分リスクヘッジにもなり、安心ですね。]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_7.html http://www.lovehotel-fund.com/post_7.html ラブホテルファンドとは Wed, 02 May 2007 22:11:50 +0900 ラブホテルファンドについて　よくある質問
Q．元本は保証されていますか？
A．元本保証ではありません。

出資法により元本を保証することは禁止されています。したがって元本を保証することはできませんが、様々な工夫により元本の保全を目指しております。

Q．中途解約（持分譲渡）はできますか？
A．条件により可能です。

運用開始から1年経過後は営業者の承認を得て営業代理人がその組合員たる地位を譲り受けることにより解約に応じます。
但し、解約(持分譲渡)の場合、返還額の3.15％(税込)が取扱手数料として必要になります。

Q．中途解約（持分譲渡）した場合の分配金は？
A．期の途中で解約した場合、その期の分配金は受け取れません。

分配金の受け取りは年2回とし決算期末(HOPEα10の場合では、上半期は2月末、下半期は8月末)における匿名組合員としての地位を保有されている方々にその期の分配金をお支払い致します。

Q．対象ホテル所有権や賃借権を取得することになりますか？
A．なりません。

各出資者は匿名組合を通して営業者のレジャーホテル事業にご出資頂くもので所有権等は営業者名義で一括して取得する為、各出資者の名義での取得にはなりません。

Q．火災や地震の場合は
A．保険により保障されます。

万一の火災や地震に備えて十分な保険契約を締結致します。
火災の場合には、火災保険により保障されます。地震の場合には、地震保険の適用範囲内において保障されます。

万一建物が全倒壊した場合においては、地震保険の保険金額・土地の売却額･減価償却費が元本償還原資となります。

Q．匿名組合契約とは
A．営業者が出資者に代わって事業の運営を行い分配金をお支払いする契約です。

匿名組合契約は、商法535条以下に定められている契約です。
出資者は事業運営を営業者に任せ営業者は事業から生じた利益を 出資者に分配するというものです。

Q．配当利回りの上限はありますか？
A．配当利回りの上限はあります。

1期目の配当利回りの上限は年間8.4%であり、2期目から5期目の上限は年間12%となります。

Q．分配金への課税は
A．雑所得または事業所得として総合課税扱いとなります。

20％の源泉徴収後、ご指定の口座にご送金致します。
翌年の確定申告で差額分を納付、又は還付申請して頂きます。

Q．申込手数料はかかりますか？
A．出資金の銀行振込手数料のみです。

運用期間中に出資者にお支払い頂く手数料は出資金の銀行振込手数料のみです。
また、分配金及び元本の償還の際は営業者の負担により出資者指定の口座に振込送金致します。

Q．倒産隔離は確保されていますか？
A．確保されています。

中間法人法に基づく有限責任中間法人を利用し、中間法人への基金の拠出者と中間法人の議決権保有者(社員)を分け、その社員に独立第三者たる弁護士を起用しております。
さらに、グローバル・ファイナンシャル・サポート株式会社と有限責任中間法人日本事業証券化協議会2号の間において破産及びその他の倒産手続き申立権を放棄することを定めております。
これにより、仮にグローバル・ファイナンシャル・サポート株式会社が倒産した場合にも、中間法人の意思決定で営業者の財産を処分することもなければ、破産管財人が営業者の財産を差し押さえることもできないのです。

Q．ノンリコースローンとは？
A．ローンの担保となった不動産が生み出す収益と将来の売却代金だけを ローンの返済代金に充てるものです。

ノンリコースローンのメリットとしては「てこの原理」を利用した少額の資金で大きなリターンを得るというレバレッジ効果が期待できるという点 にあります。
つまり出資額にレバレッジ効果を働かせて更なる高利回りの 投資商品とすることができるのです。

Q．本匿名組合事業の運用期間中に受け取る資料等はありますか?
A．会計報告書、HOPE通信をご送付致します。また、運用レポートをHP上でご覧いただけます。

本匿名組合契約が終了するまでの期間中、HOPEα10の場合においては毎期12月末及び6月末を決算日として本匿名組合事業に関わる決算を行い、決算日の翌々月15日までに出資者に本匿名組合事業の会計報告書を交付致します。
また、毎月レジャーホテル業界の情報や対象物件の詳細情報のご提供として「HOPE通信」をご送付致します。

また、隔月で本匿名組合事業の運用状況のご報告として、「HOPEシリーズ運用レポート」を営業代理人のHP上で閲覧していただけます。

※「運用レポート」の閲覧に関しましては、パスワードが必要となります。

Q．J-REIT(不動産投資信託)との違いはなんですか？
A．J-REITは東京、大阪証券取扱所等に上場している投資法人の投資口を購入し、投資法人が不動産を取得し、運用した収益を投資家に分配するしくみです。

投資口は株式のようなもので、市場で流通し流動性が高い反面、価格が大きく上下する可能性があります。
一方HOPEシリーズはレジャーホテル事業への投資であり一般用途不動産に比べると高い利回りが期待でき、比較的に安定的な投資といえます。

Q．合同会社とは?
A．2006年5月1日に施行された新会社法により誕生したひとつの会社形態になります。

新会社法の施行により、従来の有限会社制度が廃止されることとなりました。そして今回、新たな会社形態として、合同会社制度が誕生いたしました。
証券化ビジネスにおいて用いられる会社形態として適していると考えられ、今後数多くの設立が見込まれております。
従来の有限会社制度の仕組みと比較しても、出資者に更なる影響を与えることはないものと考えられております。

]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_8.html http://www.lovehotel-fund.com/post_8.html ラブホテルファンドとは Fri, 04 May 2007 20:07:30 +0900 ラブホテルファンドは、運用利益率45％の高い収益性 ラブホテルの経営は、売り上げに対する利益の割合が45％という高収益率を誇ります。 45％の収益率というのは、全体の売り上げを100％とした場合、諸経費の比率が55％だということです。 差し引き45％の利益ということです。 45％ということは、約半分が利益だということです。 一般に他業種の収益性を比較してみると、大手自動車会社の場合で10％程度、一般的な広告代理店の場合で５％程度です。 売り上げが何億円、何十億円とあがっていても、どれだけ効率よく儲けられているか、という利益率の観点からは、ラブホテルファンドのほうが高いということになりますよね？ これは、ラブホテルという業界が、新規参入が困難で、大手企業が不在であるため、競争が起こりにくく、しかも景気に左右されにくいという特殊な環境であるということがもっとも大きな理由です。 ]]> http://www.lovehotel-fund.com/45.html http://www.lovehotel-fund.com/45.html ラブホテルファンドはなぜ儲かる？ Sat, 05 May 2007 11:33:47 +0900 ラブホテルは、運営コストが低い ラブホテルに宿泊するときに、丁寧なサービスを受けることってほとんどありません。 むしろ、ラブホテルの丁寧すぎる接客って、少し気持ち悪いものがありますよね。 つまり、ラブホテルはシティホテル、ビジネスホテルに比べはるかに人件費が低く抑えられています。 オペレーションノウハウを持つ店長、マネージャーのほかはパートスタッフですし、絶対的な人数も抑えることができるので、人件費を軽減することができます。 また、仕入れ・在庫をほとんど持つことのない商売ですので、在庫コストはほぼありませんし、ラブホテル運営にかかるコストというのは、ほんのわずかなものです。 この運営コストの低さが、ラブホテルの高収益性、そして、ラブホテルファンドの高利回りを実現可能にする大きな要因になっています。 ]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_9.html http://www.lovehotel-fund.com/post_9.html ラブホテルファンドはなぜ儲かる？ Sat, 05 May 2007 11:35:22 +0900 ラブホテルは高い稼働率を誇ります ラブホテルの場合は、宿泊だけではなく、休憩もしくはフリータイムという利用プランがあります。 つまり、通常の宿泊施設では、１日に１組（人）しか利用することはできませんが、ラブホテルでは、休憩・フリータイムというプランがあるため、部屋の回転率を劇的にあげることができます。 ■　ラブホテルの運営データー　 　平均客室回転数　：　約３回転 ／ 日 　平均客単価　：　約6000円 　稼働率　：　約300％　（１日１度も使用しない部屋はほとんどない） 一般のホテルの場合、稼働率は70、80％あれば合格点であると言われています。 それに比べても、いかにラブホテルが高い稼働率を誇る、効率のいい商売であることがわかると思います。 ]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_10.html http://www.lovehotel-fund.com/post_10.html ラブホテルファンドはなぜ儲かる？ Sat, 05 May 2007 11:37:51 +0900 ラブホテルは場所に左右されず、初期投資もかからない ラブホテルは、都心だけではなく、郊外型物件でも高い収益率を誇ります。 高速道路インターチェンジ周辺エリアなど、周辺の繁華街エリア以外でも成功しているラブホテルはたくさんあります。 また、ラブホテルはシティホテルに比べ、初期投資が安価で済みます。 ラブホテルは、リニューアルを前提とした建築を行いますので、初期投資を抑えることができるのです。 シティホテルの場合、一部リニューアルをすることはあっても、本格的なリニューアルを前提とせずに、大規模にホテルを作り上げてしまうため、必然的に初期投資も莫大にかかってしまうのです。 １室あたりの月間売り上げで考えた場合、ラブホテルの場合は、約40万から80万円程度 一方、シティホテルの場合は、約57万円程度になると言われています。 ほとんど差がない、物件によってはラブホテルのほうが確実に収益性は高いのです。 これが、投資利回り12％という夢の利回りを実現する大きな理由です。 ]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_11.html http://www.lovehotel-fund.com/post_11.html ラブホテルファンドはなぜ儲かる？ Sat, 05 May 2007 11:40:19 +0900 ラブホテルビジネスの安定性 ラブホテル産業は、イメージ的な理由からも、新規参入が困難な産業です。 全国約27000棟のラブホテルのうち、約90％が個人や家族での経営であり、適切なオペレーションノウハウがありません。 約10％の企業経営のうち、ラブホテル業界最王手の企業でも所有ラブホテル数は100棟程度であり、市場シェアは約0.4％に過ぎません。 数多くの個人が、どんぐりの背比べのように混在している状況ですので、非常に競争も起こりにくいので、ラブホテル業界は非常に安定性が高い業界であるといえます。 また、ラブホテル業界には、法規制や独特の商慣習があり、まだ市場として確立していない未熟なものなので、容易に新規参入はできません
旅館業法の許認可制の存在
半径100メートル以内に学校施設や児童福祉施設等の立地がある地域への出店禁止
建築立地に制限
ラブホテル周辺の住民の方々への理解を得なければならないなど、地方自治体の条例での規制
物件取得レートが必要
オフィスビルやマンション等の一般的な不動産市場と比較して、売買市場が成熟していない。
そして、万一新規参入があってもマイナスにはなりません 仮に行ったラブホテルが満室であったとしても、帰りはせずに近隣のラブホテルを探しますよね？ つまり、新規参入があることで、エリア全体の認知があがり、集客率が向上するので、新規参入も相乗効果として、よい方向に転がります。 ただし、そのためには、運営ラブホテルが質の高い空間提供と適切なオペレーションを実施し、エリア内で１，２番手であることが絶対条件です。 エリア１，２番手であるための、きちんとしたオペレーションノウハウを持ったラブホテルはほとんど皆無に等しいので、やはりプロの運営するラブホテルでなければならないといえます。 ]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_12.html http://www.lovehotel-fund.com/post_12.html ラブホテルファンドはなぜ儲かる？ Sat, 05 May 2007 11:43:35 +0900 ラブホテルビジネスの継続性 ラブホテル産業は、他の産業に比べ不景気に強い、景気に左右されにく産業です。 常にラブホテルには一定の需要があることが、ラブホテル業界が安定産業である一番の理由です。 それはラブホテルというものの認知が極めて高いということです。 ラブホテル、ブティックホテルなどなど名前は時代とともに変化していますが、いわゆるラブホテル事業自体は江戸自体から続く由緒正しき歴史ある事業であるため、市場認知度も高く、一定の顧客（リピーター）も存在しています。 ■ ラブホテルの名前の変遷 　江戸時代　　船宿・水茶屋・出会い茶屋 　明治時代　　待ち宿 　昭和時代　　連れ込み旅館・モーテル・ファッションホテル・ブティックホテル 　　現在　　　ラブホテル・レジャーホテル これまで続いてきたということは、今後も名称は変わっていくとしても、ラブホテルはずっと続いていくであろう、継続性の極めて高いビジネスであるといえます。 ]]> http://www.lovehotel-fund.com/post_13.html http://www.lovehotel-fund.com/post_13.html ラブホテルファンドはなぜ儲かる？ Sat, 05 May 2007 11:44:04 +0900 ラブホテルファンド 資料請求から送付まで ラブホテルファンドの資料請求は、ホームページからできます。 ラブホテルファンド 申し込み画面はこのようなファームになっています。 ■　ラブホテルファンドの申込みはこちらから お名前、郵送先住所、電話番号、メールアドレス、職業など資料送付に必要な事項を記入して下さい。 細かいアンケートなどがあるわけではありませんので、２、３分で終わります。 「今後弊社からのメール等によるご案内を希望しますか」という欄がありますので、特別情報が不要であれば、「希望しない」を選択すれば、勧誘のメールが来ることもありませんので、ご安心を。 また、電話での勧誘もしていないようですので、ご安心を。 資料請求から、１週間程度で資料が届きます。 ラブホテルファンドの資料だから、ピンク色のパンフレットが送られてきて、家族に怪しまれないだろうか、と心配ではありませんか？ そんなことはありません。 写真のようなごくごくありふれた封筒に入れられて、クロネコメール便で届けられますので、ご安心を。 ラブホテルファンド このような封筒で送られてきます。 でも、封筒は普通だけど、中をあけたらピンクチラシみたいなパンフレットだらけなんじゃあ、、、と不安になりますよね？ その点もご安心下さい。 ラブホテルファンド 充実した資料類。ラブホテルファンドについて、詳しく知ってください。 本当にラブホテルファンド？と思ってしまうくらいきちんとした資料が送られてきます。 ■　ラブホテルファンド　郵送資料一覧
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